築城咨詢團隊于2022年9月份開始為(wèi)涿州市保交樓項目提供全過程跟蹤造價服務(wù)，内容主要包括：項目前期踏勘，對項目剩餘工(gōng)程量、造價、圖紙的審核，出具(jù)工(gōng)程造價審核報告，工(gōng)程任務(wù)期内工(gōng)程造價跟蹤審核。

一、保交樓政策出台背景

近年來，随着房企暴雷事件的反複出現，購(gòu)房者擔憂竣工(gōng)交付的問題，購(gòu)房意願較差。2022年7月，多(duō)地爛尾樓盤的“停貸”風波，引發了各方對房地産(chǎn)風險的關注。“保交樓”是2022年7月28日中(zhōng)共中(zhōng)央政治局會議首次提出的重要工(gōng)作(zuò)任務(wù)，會議指出，要穩定房地産(chǎn)市場，堅持房子是用(yòng)來住的、不是用(yòng)來炒的定位，因城施策用(yòng)足用(yòng)好政策工(gōng)具(jù)箱，支持剛性和改善性住房要求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民(mín)生。

2022年11月21日，人民(mín)銀行、銀保監會聯合召開全國(guó)性商(shāng)業銀行信貸工(gōng)作(zuò)座談會，研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工(gōng)作(zuò)。在前期推出的“保交樓”專項借款的基礎上，人民(mín)銀行将面向6家商(shāng)業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃，為(wèi)商(shāng)業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持“保交樓”工(gōng)作(zuò)。目前“保交樓”專項借款支持計劃正在快速地自上而下展開落地。以河北為(wèi)例，“保交樓”項目主要由國(guó)家開發銀行河北省分(fēn)行負責支持，目前相關工(gōng)作(zuò)正在有(yǒu)序落實，已經取得了不錯的成效。

二、涿州市保交樓項目介紹

涿州市保交樓專項借款第一批資金共計4.28億元，共有(yǒu)4個項目，分(fēn)别為(wèi)涿州市宏遠(yuǎn)陽光麗景小(xiǎo)區(qū)項目、涿州市華瑞卓越城住宅小(xiǎo)區(qū)二期項目、涿州市鉑悅山(shān)一二期項目、涿州市香邑溪谷五期項目。

涿州市人民(mín)政府作(zuò)為(wèi)牽頭管理(lǐ)主體(tǐ)，嚴格落實黨中(zhōng)央、國(guó)務(wù)院的精(jīng)神，按照保交樓相關備案項目的要求，負責落實反饋的備案項目資金監管、支取審批、用(yòng)途審核、銷售回款監管等，确保資金專款專用(yòng)，及時有(yǒu)效完成我市保交樓專項工(gōng)作(zuò)。

涿州市城市投資發展有(yǒu)限公(gōng)司作(zuò)為(wèi)保交樓專項工(gōng)作(zuò)的承接主體(tǐ)，負責申領保交樓專項貸款資金，按照有(yǒu)關規定，審核具(jù)體(tǐ)項目貸款資金使用(yòng)的合規性，确保準确執行政策，推進并監督專項貸款資金的合規使用(yòng)。及時歸集包括但不限于項目剩餘貨值的銷售回款、資金處置收益等回籠資金，嚴格監控并審批資金支出，及時足額歸還專項貸款本息。

銷售回款不足以償還專項借款的，将通過如下方式籌集資金償還：企業拟将剩餘未售貨值在本單位或合作(zuò)單位内部開展福利性質(zhì)的認購(gòu)活動，認購(gòu)單價大幅低于市場價，以達到從速回款。同時，一是壓實企業、股東等相關各方責任的同時，輔督導企業盡快盤活其閑置土地或其他(tā)資産(chǎn)，包括通過出讓股權或市場化運作(zuò)等方式，“斷臂求生、砸鍋賣鐵”，引導企業多(duō)渠道籌集資金，确保如期償還專項貸款；二是積極協調商(shāng)業銀行向政府融資平台“輸血”，進而調動發揮融資平台“造血”功能(néng)，以助力房地産(chǎn)企業的合理(lǐ)融資需求。

三、保交樓項目後續可(kě)能(néng)面臨問題

當前有(yǒu)兩個問題需要我們關注，一個是政府按照市場化的邏輯進行“保交樓”，專項貸款資金滞後且不足；在當下的環境下，“保交樓”在執行過程中(zhōng)存在明顯優先級，即先支持貨值能(néng)夠覆蓋建設成本的項目，而那些貨值無法覆蓋建設成本的項目得到政府的支持的順序則相對靠後。由于此前預售資金監管的缺失，大量項目的貨值已無法覆蓋後續的建設成本，這也導緻真正受到專項貸款資金支持的項目的數量相對較少。

另外一個困難在于項目仍然位于出險企業旗下，面臨各種糾紛，導緻保交樓工(gōng)作(zuò)難以快速推進。目前多(duō)數出險企業正在陸續公(gōng)布其重組計劃，和債權人的激烈博弈仍在進行。部分(fēn)債權人不斷向出險企業提起訴訟，甚至有(yǒu)部分(fēn)激烈的境外債權人向香港高等法院提出清盤。這些都明顯增加了後續保交樓的工(gōng)作(zuò)難度。

整體(tǐ)來看，在政府的大力支持下，保交樓的工(gōng)作(zuò)有(yǒu)了一定的起色。但是從工(gōng)程進度來看，“保交樓”的工(gōng)作(zuò)形勢仍然頗為(wèi)嚴峻。我們認為(wèi)，目前債務(wù)糾紛和資金不足的問題互相纏繞，明顯增加了保交樓的難度。考慮到當前資金不足的問題仍然較為(wèi)明顯，我們預計後續金融機構的專項借款将持續增加，規模将持續提升。此外監管當局亦可(kě)以給予商(shāng)業銀行更多(duō)的鼓勵和支持，鼓勵商(shāng)業銀行積極參與保交樓，從而推動保交樓工(gōng)作(zuò)的順利進行。